# 채권자 매수신청권
집행법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 경매부동산상의 모든 부담과 절차비용을 변제하고 나면, 남을 것이 없다고 인정한 때에는 경매를 신청한 압류채권자에게 이를 통지하여야 하고, 압류채권자는 동 통지를 받은 날로부터 1주일 이내에 선순위자의 채권액과 경매절차비용을 공제하고 남을 만한 가격을 정하여 매수신청을 할 수 있는데, 이를 “체권자매수신청권”이라고 하고, 채권자가 1주일 이내에 매수신청을 하지 않으면 법원의 직권에 의하여 경매절차는 취소되며, 이를 실무에서는 무잉여로 인한 경매취소라고 합니다.

그리고 이와 같은 압류채권자의 매수신청이 있으면 매수신청한 금액을, 입찰을 준비하는 불특정의 일반인에게 공개하여야 하며, 매수신청한 부동산을 낙찰받고자 하는 사람은 그 금액을 초과하는 금액으로 입찰하여야 합니다. 만약 매수신고된 금액보다 많이 써낸 응찰자가 없거나, 개찰결과 응찰자가 없는 경우에는 매수신청한 채권자가 최고가매수신고인(낙찰자)이 되는 것입니다.

# 공유자 우선매수신청권
공유물의 지분 일부에 대한 경매가 진행되는 경우에, 다른 공유자는 매각(입찰)기일에 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기전까지 최저매각가격의 10%에 해당하는 매수신청보증금(입찰보증금)을 제공하고 최고가 매수신고인의 가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고할 수 있는데, 이와 같은 공유자의 우선매수신고가 있는 경우에 집행법원은 이를 공개해야 하며, 최고가 매수신고인이 있더라도 우선매수신고를 한 공유자에게 낙찰을 허가하여야 합니다.

이 경우 최고가 매수신고인은 자동적으로 차순위 매수신고인으로 보아 보증금을 반환해 주지 않으므로 공유자가 우선매수신고한 부동산의 입찰은 피하는 것이 좋습니다. 다만, 최고가 매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위 매수신고인의 지위를 포기할 수 있습니다.

그리고 수인의 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 공유자간에 특별한 협의가 없는 한, 각 공유지분의 비율에 의하여 지분을 매수하게 되고, 만약 공유자가 우선매수신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없을 때에는 그 공유자를 최저매각가격에 의한 최고가 매수신고인으로 간주하기 때문에, 공유자가 우선매수신청을 할 때에는 적절한 입찰시점을 잘 선택해야 함을 주의해야 합니다.

그리고 이와 같이 공유자에게 우선매수신청권을 규정(인정)하여 특혜를 주는 것은 공유지분을 생면부지의 사람이 낙찰을 받을 경우, 공유자간의 재산권행사에 제한을 받을 수 있고, 공유지분 분할문제 등으로 또 다른 분쟁을 야기할 수 있기 때문에, 가능한한 경매를 당하지 않은 다른 공유자에게 우선매수신청권을 부여하여 생면부지인 사람간의 공유관계를 차단하고자 하는 법률상의 배려라고 이해하면 되겠습니다.

# 임차인의 우선매수신청권
임대사업자가 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나, 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을, 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 다음 사람에게 우선분양을 해주어야 합니다.
①입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인
②건설임대주택에 입주한 후, 상속.판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우, 분양전환 당시까지 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인
③임대사업자의 동의를 얻어 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인
④선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인

그리고 건설임대주택을 민사집행법의 규정에 따라 경매하는 경우, 위에 적시한대로 우선분양전환을 받을 수 있는 임차인은 매각(입찰)기일까지 최저매각가격의 10%에 해당하는 매수신청(입찰) 보증금을 제공하고, 최고 매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있고, 이 경우에 집행법원은 최고가 매수신고인이 있더라도 해당 임차인에게 낙찰(매각)을 허가하여야 하며, 임차인이 우선매수신고를 하면 최고가 매수신고인 차순위 매수신고인으로 간주합니다.

이와 같이 국민주택기금을 지원받아 건설한 임대주택에 거주하고 있는 임차인에게 임차주택의 우선매수신청권을 인정하는 것은 임대사업자가 부도난 경우, 동소에서 거주하고 있는 영세한 임차인들이 예측하지 못한 재산상의 손해를 입을 수 있기 때문에 이를 예방하기 위한 사회보장적 배려차원에서 임차인들에게 일종의 특혜를 주고 있습니다. 다만, 건설임대주택이 아닌 일반 임차주택에 거주하는 임차인들에게는 우선매수신청권은 인정하지 않기 때문에 이런 임차주택이 경매되는 경우, 불특정 다수와 경쟁을 통해서 낙찰받을 수 밖에 없습니다.

[김부철]

現 부동산써브 상담위원

모던에이알(현대경매)㈜ 대표이사

을지법무법인 재건축·재개발 자문위원

한성대학교 경·공매분석사 강사

[출처] 채권자 매수신청권과 공유자.임차인 우선매수신청권 (부동산매니아클럽) |작성자 복룡드디어날다