1회의 행사로 우선매수권이 소멸된다고 보는 견해

 ○ 민사집행규칙 제76조(공유자의 우선매수권 행사절차 등)제2항에 의거 공유자가 민사집행법 제140조제1항의 규정에 따른 공유자 우선매수신고(공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있다)를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 법 제140조제1항의 최고가매수신고가격으로 본다고 규정하고 있으므로 공유자가 보증금제공 없이 우선매수신고후 다른 입찰 참가자가 없으면 동 규정에 따라 우선매수신고인에게 보증금을 납부토록 고지후 납부하지 않으면 유찰시키고 다음 회차 부터는 우선매수신고를 허용하지 않아야 타당하다고 사료됩니다.

 ○ 그 이유는 일단 한번 우선매수신고권을 행사후 자기의 책임으로 보증금 납부를 불이행하여 유찰된 경우에는 공유자가 예비적이든 유동적이든 이미 우선매수신고권을 1회 행사하여 동 권리는 소멸되었다고 해석될 여지도 있기 때문입니다. 1개의 물건이 두 번에 걸쳐 경매될 경우에 임차인의 우선 변제권은 1차경매시에 행사하였음을 이유로 2차 경매진행 시에는 임차인의 우선변제권이 인정되지 않는다(대항력만 인정됨)는 판례와도 유사하다고 생각됩니다. 그럼에도 유찰후 진행되는 매각기일마다 우선매수신고권을 계속 허용한다면 이는 공유자 1인에게 여러 개의 우선매수신고권을 부여하는 것과 같아지기  때문입니다.

 ○ 또한 우선매수신고후 이로 인하여 다른 입찰참가자가 없자 가격이 계속 떨어지기를 바라면서 고의적으로 보증금을 미납하여 유찰시킨 후 다음의 입찰기일에도 계속적으로 공유자의 우선매수신고를 허용하게 되면 타 채권자들의 배당금이 줄어들기 때문에 이러한 행위는 다른 채권자들을 해하는 행위에 해당되고 우선매수 권리를 남용하는 행위에 해당될 수 있기 때문에 우선매수신고는 1회만 허용함이 타당하다고 생각됩니다.

  매각기일마다 우선매수권을 행사할 수 있다고 보는 견해

 ○ 한편 대법원 2002마234 부동산낙찰허가결정 재판에 따르면 “공유자의 우선매수권은 일단 최고가매수신고인이 결정된 후에 공유자에게 그 가격으로 경락 내지 낙찰을 받을 수 있는 기회를 부여하는 제도”라고 해석하고 있는바, 동 재판의 취지를 감안하면 공유자의 우선매수신고후 타 입찰참가자의 부존재로 다른 최고가매수신고인이 없을 경우에는 공유자가 보증금을 납부하고 매수해도 될 것이나 보증금을 미납하고 유찰시켜도 최고가매수신고인이 결정되기 전이기 때문에 계속 우선매수청구권을 부여하여 공유자를 두텁게 보호하려는 것으로 보입니다.

 ○ 또한 민사집행법 제140조제1항에 따르면 공유자는 “매각기일”까지 입찰보증금을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있다라고 규정하고 있는바, 여기서 매각기일은 문리상 유찰후 진행되는 모든 매각기일로 해석할 수 있어 이 경우에는 유찰후 진행되는 매각기일 마다 공유자가 참가하여 우선매수신고를 할 수 있다고 해석될 수도 있습니다. 또한 보증금을 현실적으로 제출해야 우선매수권행사의 효력이 발생하므로 보증금제공 전에는 예비적이고 유동적인 우선매수권의 행사일뿐 확정적으로 효력이 발생하는 매수권의 행사는 아니므로 우선매수신고후 매각종결 고지 전까지 보증금을 제공하지 아니하면 우선매수권 행사의 효력은 소멸되므로 이 경우에는  우선매수신청이 없었던 상태로 되어 유찰후 진행되는 매각기일에 다시 우선매수신청을 할 수 있는 권리가 발생된다고 해석될 수 있습니다.  

 결  론

 ○ 제 생각으로는 다른 입찰참가자가 없어도 공유자가 우선매수를 할 수 있도록 규정한 점(민사집행규칙 제76조제2항)과 동 권리를 모든 매각기일마다 여러번 허용시 채권자에 대한 사해행위 등 권리남용의 소지가 있는 점 등으로 볼때 공유자의 우선매수청구권은 1회의 행사로 소멸된다고 해석함이 타당하다고 생각됩니다.

 ○ 그러나 위와 같이 논란의 소지가 있고 경매법원마다 처리가 다르므로 결국은 개별 경매법원의 결정에 따라 대처하여야 할 것이며, 추후 판결을 통하여 확실한 처리방법이 정립되어야 할 것으로 사료됩니다(그리고 임대주택의 임차인의 우선매수권 행사도 공유자와 같은 논란의 소지가 있습니다).

【관련규정 및 판례】

○ 부동산낙찰허가(2002마234 대법원결정)

【판시사항】

[1] 입찰에 있어 공유자의 우선매수신고 및 보증의 제공의 시한(=집행관의 입찰 종결선언 전)

[2] 공유자가 입찰기일 전에 우선매수신고서만을 제출하거나 최고가입찰자가 제공한 입찰보증금에 미달하는 금액의 보증금을 제공한 경우, 입찰기일에 집행관은 최고가매수신고를 확인한 다음 공유자의 출석 여부를 확인하고 공유자에게 최고가매수신고가격으로 매수할 것인지를 물어 보증금을 납부할 기회를 주어야 하는지 여부(적극)

[3] 입찰기일 전에 공유자우선매수신고서를 제출한 공유자가 입찰기일에 입찰에 참가하여 입찰표를 제출한 경우, 우선매수권을 포기한 것으로 볼 수 있는지 여부(소극)

【결정요지】

[1] 민사소송법 제650조 제1항은, 공유자는 경매기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고할 수 있다고 규정하고, 같은 조 제2항은, 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고에 불구하고 그 공유자에게 경락을 허가하여야 한다고 규정하고 있는바, 이와 같은 공유자의 우선매수권은 일단 최고가매수신고인이 결정된 후에 공유자에게 그 가격으로 경락 내지 낙찰을 받을 수 있는 기회를 부여하는 제도이므로, 입찰의 경우에도 공유자의 우선매수신고 및 보증의 제공은 집행관이 입찰의 종결을 선언하기 전까지이면 되고 입찰마감시각까지로 제한할 것은 아니다.

[2] 공유자가 입찰기일 이전에 집행법원 또는 집행관에게 공유자우선매수신고서를 제출하는 방식으로 우선매수신고를 한 경우에도 반드시 이와 동시에 입찰보증금(최고가입찰자가 제공하게 될 입찰보증금 이상의 금액)을 집행관에게 제공하여야만 적법한 우선매수신고를 한 것으로 볼 것은 아니고, 우선매수신고서만을 제출하거나 최고가입찰자가 제공한 입찰보증금에 미달하는 금액의 보증금을 제공한 경우에도 입찰기일에 입찰법정에서 집행관은 최고가입찰자와 그 입찰가격을 호창하고 입찰의 종결선언을 하기 전에 그 우선매수신고자의 출석 여부를 확인한 다음, 최고가입찰자의 입찰가격으로 매수할 의사가 있는지 여부를 확인하여 즉시 입찰보증금을 제공 또는 추가제공하도록 하는 등으로 그 최고입찰가격으로 매수할 기회를 주어야 한다.

[3] 입찰기일 전에 공유자우선매수신고서를 제출한 공유자가 입찰기일에 입찰에 참가하여 입찰표를 제출하였다고 하여 그 사실만으로 우선매수권을 포기한 것으로 볼 수도 없다.

○ 민사집행법

제140조 (공유자의 우선매수권)

①공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

②제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.

③여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.

④제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.

제206조 (배우자의 우선매수권)

①제190조의 규정에 따라 압류한 유체동산을 매각하는 경우에 배우자는 매각기일에 출석하여 우선매수할 것을 신고할 수 있다.

②제1항의 우선매수신고에는 제140조제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.

○ 민사집행규칙

제67조(기일입찰조서의 기재사항)

① 기일입찰조서에는 법 제116조에 규정된 사항 외에 다음 각호의 사항을 적어야 한다.

5. 법 제140조제1항의 규정에 따라 공유자의 우선매수신고가 있는 경우에는 그 취지 및 그 공유자의 이름과 주소

6. 제76조제3항의 규정에 따라 차순위매수신고인의 지위를 포기한 매수신고인이 있는 때에는 그 취지

제76조(공유자의 우선매수권 행사절차 등)

① 법 제140조제1항의 규정에 따른 우선매수의 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다.

② 공유자가 법 제140조제1항의 규정에 따른 신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 법 제140조제1항의 최고가매수신고가격으로 본다.

③ 최고가매수신고인을 법 제140조제4항의 규정에 따라 차순위매수신고인으로 보게 되는 경우 그 매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수신고인의 지위를 포기할 수 있다.

제150조(호가경매조서의 기재사항)

① 제6조제1항제2호의 규정에 따라 호가경매조서에 적을 "실시한 집행의 내용"은 다음 각호의 사항으로 한다.

1. 매수인의 표시·매수신고가격 및 대금의 지급여부

2. 법 제206조제1항의 규정에 따른 배우자의 우선매수신고가 있는 경우에는 그 취지와 배우자의 표시

3. 적법한 매수신고가 없는 때에는 그 취지

4. 대금지급일을 정하여 호가경매를 실시한 때에는 대금지급일과 매수인의 매수신고보증의 제공방법

② 매수인 또는 그 대표자나 대리인은 호가경매조서에 서명날인하여야 한다. 그들이 서명날인할 수 없는 때에는 집행관이 그 사유를 적어야 한다.

○ 부동산등에 대한 경매절차 처리지침

제31조(입찰사항·입찰방법 및 주의사항 등의 고지)

집행관은 매각기일에 입찰을 개시하기 전에 참가자들에게 다음 각 호의 사항을 고지하여야 한다

(출처 : 부동산등에 대한 경매절차 처리지침(재민 2004-3) 재판예규 제1230호 2008.06.12 개정)

12. 공유자는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 매수신청보증을 제공하고 우선매수신고를 할 수 있으며, 우선매수신고에 따라 차순위매수인으로 간주되는 최고가매수신고인은 매각기일이 종결되기 전까지 그 지위를 포기할 수 있다는 것

○ 임대주택법

제22조 (부도임대주택등의 경매에 관한 특례)

① 제21조제1항의 건설임대주택을 「민사집행법」에 따라 경매하는 경우 제21조에 따라 우선분양전환을 받을 수 있는 임차인은 매각 기일까지 같은 법 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 제1항의 임차인에게 매각을 허가하여야 한다.

③ 제1항에 따라 임차인이 우선매수신고를 하면 최고가매수신고인을 「민사집행법」 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.

○ 부도공공건설 임대주택 임차인 보호를 위한 특별법

제12조 (우선매수권 양도)

임차인대표회의등이 제6조의 규정에 따라 매입요청한 경우에는 「임대주택법」 제22조의 규정에 따라 임차인(임차인대표회의가 매입요청한 경우에는 그 구성원인 임차인을 말한다)에게 부여된 우선매수할 수 있는 권리를 주택매입사업시행자에게 양도한 것으로 간주한다. 이 경우 주택매입사업시행자는 「민사집행법」 제113조의 규정에서 정한 보증의 제공 없이 우선매수 신고를 할 수 있다.<개정 2008.3.21>