<매도 노하우>
_ 집은 이사철(2,3,4,9월)에 판다(박원갑 P147).
_ 큰 땅을 사서 쪼개 판다.
_ 저렴한 지하상가 낙찰 받아 창고로 임대준다.
_ 500~1000평이 팔기 쉽다.
<매수 노하우>
_ 미분양은 입주시기인 2~3년 이후를 보고 판단하라.
_ 시세차익을 목적으로 경매물건 투자에 나설 때는 지역 호재부터 챙기는 것이 급선무다. 호재 있는 곳에는 매수자들이 몰려들기 때문이다. 만약 개발 호재가 없는 지역이라면 부동산의 단점인 환금성 때문에 애를 먹기 십상이다. 또 되도록 소형 매물이 유리하다. 덩어리가 크면 살 사람이 한정되어 파는 데 애를 먹는다. 게다가 요즘에는 세제의 투명화 때문에 팔아도 세금 때문에 별 실익이 없다. 되도록 한 해에 한 두건만 사서 1~2년 정도 운용했다가 되팔겠다는 마음으로 경매 물건을 꾸준히 탐색하다 보면 짭짤한 시세차익용 경매물건은 수두룩하다.
<한줄부동산상식>
_ 평방미터(M2) X 0.3025 = 평 양촌집 385 m2=117평
_ 건폐율(%) : 건축면적(=바닥면적)÷대지면적 x 100
_ 용적율(%) : 건축물의 지상층 총면적(=연면적)÷대지면적 (용적율은 지하층 면적 및 지상 대기 주차장 면적을 제외한 나머지 면적)
_ 지적도상 878도(=도로), 874구(=구거=도랑)
_ 시행사=건축주, 시공사=건설회사, 분양사=분양사
_ 부재지주: 자신이 사는 지역 밖의 농지를 매입한 사람
_ 농지 은행에서는, 소규모 농지 (진흥지역 1,000㎡ 미만, 진흥지역 밖 1,500㎡ 미만)은 위탁받지 않는다.
_ 공동명의 이점: 양도소득세 기본공제를 2명으로 받을 수 있음.
_ 급매: 활황기에는 5%, 침체기에는 10~20% 정도 싸야 급매라 할 수 있다(박원갑 P143).
_ 폐쇄등기부: 전소유자관련소성, 세금, 상속문제, 조상 땅 찾기 등으로 예전의 권리 관계를 확인해야할 때 발급받는다.
_임야는 글자그대로 산 위의 숲입니다. 임야는 개발이 거의 안되고 매수자를 찾기 힘듭니다. -->옛날소리하지마세요.임야를 산림훼손허가를 득해서 지분을 나누고 도로를 만들어 집터를 수십개 만들어 파는 사람들이 많지요 우리는 이런 사람들 이름은 **육림조합, **허브벨리 , 컨설팅토지회사들이지요... 산이 왜 개발이 안됩니까 ? 산에다가 방갈로를 지어서 휴양림사업하는 사람도 부지기수인데요. 할게 너무많지요 안되면 묘터도 나눠팔아도 되고 농부 구해서 장뇌삼 심어도 되고 묘목, 고로쇠 수액 고사리 등등..
_ 명도확인서: 반드시 집을 비운 후 써준다.
_ 상가 월세를 체납하면, 임대차 계약의 해지 사유가 된다. 지금부터 서둘러 명도소송 진행하면 최대한 적은 손해로 내 보낼 수 있다. 참고로, 초보 임대인의 경우 보증금 있다고 월세를 보증금에서 까는 경우가 있는데 이것은 위의 경우처럼 임대인이 궁극에는 손해를 본다. 그러므로 보증금은 말 그대로 보증금이니 월세 체납하면 바로 명도를 진행해야 합니다.
_ 강남의 상가 20평과 대전 어느 지역의 상가 20평 중 대전 지역의 상가가 매출이 높다면 결국 상가의 가치 면에서는 대전 지역의 상가가 더 높다고 할 수 있다. 평당 분양가가 초기에 얼마였는지, 그 지역의 토지가격이 얼마였는지 등과는 직접적인 상관관계가 없다는 말이다. 그렇기 때문에 지역이 가지는 이미지나 인식에 관계 없이 상가는 매출을 많이 올릴 수 있거나 임대료가 높은 상가가 내재가치가 있는 상가이다. 결국, 상가의 내재가치는 임대수익률이 결정한다.
_인도명령신청서, 소유권이전등기촉탁신청서: 굿옥션에서 유료 가입자에 한해 작성해줌(샘플도 있으므로 참조할 것).
_대장: 사실관계(대장과 등기부간에 사실 관계가 상이할 때 대장 우선)
_등기부: 권리관계(대장과 등기부간에 권리 관계가 상이할 때 등기부 우선).
_건축물 대장(토지 대장, 임야 대장): 건축물대장은 1997년에 도입됨. 건축허가→건축→준공검사(건축법상 "사용승인"을 말함) 후 지적과에서 등재함(기존의 무허가건물은 건축물 대장에 등재될 수 없음). 행정부에서 재산세 과세하기 위해 작성. 건축물 대장은 등재 신청 후 시간이 흘러 철거 또는 자연 재해로 파괴되면 말소 또는 멸실 신고를 하여야 한다. 신고하지 않으면 건축물 대장은 폐기되지 않고 계속 남아 있다. 건축물 대장이 없다=무허가 건물이다. 사용승인을 득하지 않고 건축물을 사용하면 이행 강제금이 매년 2회 정도 부과됨. 등기부에 소유권이전등기를 한 후 건축물 대장의 소유자 변경 신청을 아니한 경우 건축물 대장상에는 종전 소유자 명이 그대로 남아 있게 된다(이 경우, 등기부등본을 발급받아 시청의 건축개발과에 건축물 대장 정정 신청하면 된다).
_등기: (보존) 등기하기 위해서는 대장(건물, 토지, 임야)에 등재한 후 그 사본을 첨부하여야 함.
_상가(근린생활시설)은 집주소를 옮기지 않기 때문에 사업자등록을 이용함.
_근린상가와 상가 차이점? 건축법상 주거지는 전용 주거 지역과 2종 주거지역이 있다. 주거 지역이라 해서 집들만 있으면 생활이 곤란하다. 슈퍼도 있어야 하고 기타 등등 여러 부대 시설이 있어야 사람이 살수 있다. 그래서 주거지 근처에 있는 상가라 해서 근린상가라 하고 주거지 근처의 유치원이나 학원, 상점 등을 근린생활시설이라 합니다. 1층이나 2층이 상가고 그 위층이 가정집으로 건축된 집의 경우, 현행 법에서 상가 위에 가정집 용도로 건축을 하는 것을 허가하고 있기 때문에 법적으로 근린 상가와 일반 주택과 차별은 없습니다. 주택임대차보호법은 실제 거주를 목적으로 살고 있으면 적용이 된다.
_ 재개발: 단독, 빌라를 아파트로 재건축: 낡은 아파트를 새 아파트로.
_ (지분경매) 임야지분낙찰→공유물분할소송통해 분필한다(분필비 40-80만원. 분필수에 따라 다름)
_ 도로포장은 내 땅이어도 맘대로 되는 것이 아닙니다. 절차 없이 도로포장을 하면 농지의 경우 농지법 위반이기 때문입니다.(걸리면 원상 복구해야 합니다.)
현황도로일지라도 지목이 도로가 아니면 이장님이 진행하신다 해도 최소한 면사무소 농지과의 동의 하에 일이 진행됩니다.
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<전세-월세 환산법> 할: 10% 푼: 1% 리: 0.1% 타율이 3할대--> 타율이 30% 대
_ 전세를 월세로 전환할 때는 주택은 연 14% , 상가는 연 15%를 적용한다.
예) 전세 5000만원 중에서 2000만원을 월세로 전환할 때(주택일 때) -->2000만원 × 0.14 = 2,800,000 ÷ 12개월 = 233,333 (보증금 3000만원에 월세 23만3천원)
그러나, 실무에서는 월1%로 계산한다. 즉, 3000만원에 20만원 이렇게 계산한다. 역으로 전세로 전환할 때는 월세금액에 100을 곱하면 된다.
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<입찰>
_ 입찰가보다 싼 급매 물건이 있으면 당근 입찰 포기^^
_
<입찰가 산정 방식> 안수현 집땅반값 72쪽 참조.
_ 각설탕: 끝짜리 89만원
입찰가 = 시가(또는 급매가) - 등기비용 - 명도비용 - 수리비용 - 수익
| 공식 |
비고 |
| 시가 또는 급매가 |
인터넷 시세 체크→현재가격추이판단(상승세/보합세/하락세)→층고려시세파악→중개업소 호가/급매가파악 |
| - 등기 비용 |
3% |
| - 명도 비용 |
200만원 |
| - 수리 비용 |
200만원 |
| - 수익 |
|
| = 입찰가 |
꼭 사고 싶다면 상향 조정. |
첫째 낙찰가율을 파악하라.
낙찰가율이란 최초감정가를 낙찰가로 나눈 비율로 낙찰가율이 80%라고 하면 1억짜리 아파트가 8천만원에 낙찰된다는 뜻이다.
단 여기서 주의할점은 낙찰가율은 감정가 기준일뿐 시세가 아니라는 점인데 만약 시세가 높다면 수익도 높을 것이다.
둘째 입찰경쟁률을 파악하라.
환금성이 뛰어나고 명도가 손쉬운 아파트의 경우는 보통 경쟁률이 10명이 넘는다. 그러나 지방땅이나 권리분석이 어렵거나 명도가 어려운 경우는 서너명 또는 혼자일 경우도 있다. 이래서 경매 선수들은 경쟁률이 많은 아파트 보다는 권리분석이 어렵거나 명도가 어려운 다가구 또는 단독주택을 낙찰받아 수익을 많이 본다.
셋째. 낙찰률을 주목하라.
낙찰률이란 입찰에 부쳐진 물건중 실제 낙찰된 물건을 말하는데 보통 100건의 물건이 나오면 약30%가 낙찰된다. 만약40%가 넘으면 "묻지마" 투자이고 20%가 넘지 않으면 경매시장이 얼어붙은 경우이다.
_ 꼭 낙찰받고 싶으면 이전 최저매각가 이상 쓴다.
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<명도요령>
_ 안녕하세요 이번에 낙찰받은 ---입니다. 저 언제쯤 비워주실겁니까? 뭐 사시는거야 자유이나 저는 직업의 습관상 진행은 시키겠으니 집행하는 날짜까지는 사십시오(EBS부동산경매 490쪽)
_ 억지부려 흉하게 쫓겨 나고 싶으십니까?
_ 이제 부득이하게 집행할 시간이 되었다. 내일일지 모레일지 새벽일지 시간은 나도 모르겠다. 이렇게 마지막으로 찾아온 건 나도 자식 키우는데 자식 앞에서 어떻게 험한 꼴을 보겠는가? 제발 집행이 될 며칠만은 자식을 친척집으로 피신시켜 주면 좋겠다.
_ 점유자가 이사기일의 여유를 요구함→점유자한테 이사기일 담보하기 위해 각서와 30만원받아 보관→이사 때 60만원 돌려줌.
_ 버티는 채무자: 그냥 강제 집행한다. 유체동산 가압류신청하고 임대료지급명령신청한다(부당이득금 청구의 소를 통해 가압류 하나?).
_ 버티는 임차인: 1.인도명령신청이 가능할런지 모르겠지만 인도명령신청하시고 안되면 명도소송 하십시오. 2.점유이전 가처분 신청해놓으십시오. 3.대항력있는 임차인이 배당요구한 상태인 것 같으니 배당기일(=임대차종료일)이후부터 해서 월세달라는 내용증명우편(앤소니 부동산경매급소공략법285쪽 참조)을 보내십시오. 4. 몇 번 내용증명 보내고 지급명령신청을 하십시오. 5.이정도 되면 아마 알아서 비워주지 않을까 생각됩니다. 6.임차인의 경우 어지간한 경우 유치권이 성립되지 않으니 무시하십시오. 7. 이사비도 없습니다. 8.임차인 동산에 압류하세요.
_ 폐문부재: 옆집에도 물어보고 전기계량기도 체크하고 가스요금이나 각종 우편물 같은 거 보고.. 빈집이 맞다면 열쇠쟁이만 부르고 좀 껄끄럽다면 성인2명 입회하에 열고 짐 있으면 다시 잠그고 나온다.
_ 채무자가 현황조사시에 물건내부에 들어오거나 사진을 찍은 것이 없으므로 씽크대, 샤시 ,비대 ,욕실거울,장판 등을 가져 가겠답니다→경매로서 취득한 부동산에 관하여 내부에 귀속된 싱크대, 샤시, 보일러, 신발장, 욕조, 변기, 현관문, 베란다, 마루바닥, 현관문 시건장치, 빨래걸이대 등과 같이 벽이나 콘크리트에 부착되어 있던 것들을 종물 또는 부합물로서 민법 제358조 "저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다"라는 조항과 동법 제100조 "종물은 주물의 처분에 따른다"라는 조항과 대법원판례 83마469 "등기부상의 표시없는 부합물, 종물에 대한 낙찰허가결정에 따라 모두 적법하게 낙찰인이 소유권을 취득한다"는 조항에 근거 모두 낙찰자의 소유입니다. 따라서 부동산의 명도시 부동산에 예속된 부속물을 하나라도 손괴, 적출 또는 소유이동할 경우 "기물손괴죄" "절도죄" "권리행사방해죄" 등으로 처벌될 수 있다. 만약 새로 설치된 물건을 가지고 가려고 한다면 전 소유자의 기존의 상태로 원상복구를 해 놓아야 한다.
_ 이사비는 짐 싣고 떠날 때 집 내부 물건의 손괴, 절도가 없는지 확인하고 준다.
_ 연체 관리비는 원칙적으로는 낙찰자가 부담할 책임이 없으나 현실적으로는 부담하는 게 관행입니다. 다만 공유부분만 부담하겠다고 하고 전유부분은 전소유자에게 받으라고 주장을 하면서 연체 금액을 일부 할인하는 쪽으로 유도하시는 게 방법입니다.
_ 명도 확인서 없이 객관적으로 명도하였다는 것을 입증할 수 있는 변경된 주민등본이나 이사확인서를 가지고 배당금을 찾아 가는 경우는, 낙찰자가 배당금수령에 협조하지 않을 때 한다. 원칙적으로, 낙찰자의 명도 확인서가 있어야 배당가능하다. 세입자와 관리비문제를 상의했는데 협상이 안되면 관리비를 먼저 납부하고 납부 영수증을 첨부하여 배당금에 가압류를 할 수 있다.
_ 낙찰자는 잔금납부 후 인도명령을 신청할 수 있으나, 강제집행은 배당기일 이후에 하게 된다. 말하자면 임대차 종료일은 배당기일이라고 보면 된다. 배당기일까지는 약 50일쯤 걸린다.
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<양도소득세 계산하기:국세청→부동산세금바로알기 참조>
_ 실수익 = 매도가 - 낙찰가 - 등기비 - 명도비 - 수리비 - 양도세
_ 실수익은 대충 (매도가 - 낙찰가) / 2로 보면 될 것 같음.
| 2006년 취.등록세 적용 세율표(한국경제신문 → 부동산 → 취등록세 계산) |
| 취득형태 |
거래대상 |
거래형태 |
등록세
(취득가액의) |
지방교육세
(등록세액의) |
취득세
(취득가액의) |
농어촌특별세
(취득세액의) |
총적용세율 |
| 매매/교환 |
주택 |
|
1% |
20% |
1% |
10% |
2% |
| 주택 외 |
개인간거래 |
1% |
20% |
1.5% |
10% |
2.85% |
| 개인간거래 외 |
2% |
20% |
2% |
10% |
4.6% |
| 농지 |
|
1% |
20% |
2% |
10% |
3.4% |
| 신축 |
|
0.8% |
20% |
2% |
10% |
3.16% |
| 상속 |
|
0.8% |
20% |
2% |
10% |
3.16% |
| 증여 |
|
|
1.5% |
20% |
2% |
10% |
4% |
|
| 양도가액(매도가) |
30,000,000 원 |
= 양도시 실거래가격 |
| 취득가액(낙찰가) |
- 24,054,000 원 |
= 취득시 실거래가격 |
양도차익
(= 양도가액 - 취득가액 - 필요경비) |
5,224,380 원 |
|
필요경비(취득시부터 양도시까지 지출한 비용, 즉 취득비용, 자본적 지출 비용, 양도비용) |
| 취득비용 |
취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 인지세,국민주택채권 할인료, 중개 수수료, 법무사 비용, 소유권 분쟁시의 소송 비용, 인지대 등(취득가액의 3%) |
| 자본적 지출 비용 |
수선비라고도 함. 수선비는 ＇양도자산의 용도변경이나 개량 또는 이용 편의를 위해서 지출한 비용＇으로서 ＇부동산 사용 가능 기간 증가와 자산 가치 증가＇라는 두 조건을 충족해야 한다. 구체적인 항목들이 법에서 명시하지 않고 있기 때문에 과세관청의 판단에 따라 비용인정 여부가 달라질 수 있다. 개량비용, 내용연수 증가 비용, 베란다 샷시, 건물 냉난방시설비용, 방 확장 비용, 인테리어 등 내부시설 개량비용, 장애물 철거비용, 보일러 교체비용, 도로신설비용, 엘리베이터 설치비용, 홈오토설치비용 등이 필요 경비로인정된다. 즉 그 비용이 당해 부동산의 가치를 증가시키느냐가 관건이다. 단, 단순 도배, 장판, 페인트(외벽도색), 조명커버설치 또는 교체, 싱크대 교체, 신발장 설치, 옥상방수 공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비, 재산세, 권리금, 금융비용 등은 필요경비에 포함되지 않는다. 이들은 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 부동산의 가치를 상승시킨다기보다는 주택의 정상 상태를 유지하기 위한 유지비라고 할 수 있기 때문이다. |
| * 증명방법은? 양도세 신고할 때 세금 계산서, 영수증, 또는 공사계약서 등을 제출한다. 이들 서류에는 공인중개사나 공사업체의 인적 사항(상호, 사업자등록번호)이 기재되어야 함. | |
양도소득
(= 양도차익-장기보유특별공제)
→ 경매쟁이는 무시 |
0 원 |
| 장기보유특별공제 (1가구2주택보유자는 배제) |
| 0-3년 |
양도차익의 0% |
| 3-5년 미만 |
10% |
| 5-10년 미만 |
15% |
| 10년 이상 |
30%. |
| 15년 이상 |
45% | |
과세표준액
(= 양도소득-양도소득기본공제)
→ 경매쟁이는 무시 |
- 2,724,380 원 |
* 양도소득기본공제액: 년 1회 1인당 250만원(주택 및 토지에 있어서 부부 공동 명의시 양도세 절감 효과) |
산출세액
(= 과세표준-세율)
→ 경매쟁이한테는 양도차익 |
1,362,190 원 |
| 세율 |
| 보유기간 |
1가구1주택(누진세율) |
1가구2주택 |
| 1년 미만 |
과세표준액의 50% |
50% 단일세율
→ 2007.1.1이후 양도분부터 적용되는 소득세법시행령 제167조의 5 규정의 1세대 2주택의 중과세율(50%) 적용대상 주택수 판정은 1세대가 보유하고 있는 다음 주택을 기준으로 2주택 여부 판정.
_ 서울,광역시(군지역 제외): 모든 주택
_ 경기도(읍, 면지역 제외): 모든 주택
_ 기타 지역: 기준시가 기준으로 3억원을 초과하는 주택
(기타지역: 광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍, 면지역, 기타 도지역) |
| 1-2년 |
40% |
| 2-3년 |
9~36% |
| 3년 이상 |
비과세 (단, 서울, 과천, 1기 신도시는 2년 거주 포함) | |
양도소득세(결제세액)
(= 산출세액 - 예정신고납부세액) |
1,225,971 원 |
_예정신고납부세액은 산출세액의 10%임(예정신고기한 내 신고를 하고 세액을 납부하면 10%를 공제. 예정신고기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내. 예: 양도일이 9월 1일이면, 9월 30일로부터 2월 이내인 11월 30일이 예정신고기한임.) |
| 주민세 |
122,597 원 |
= 양도소득세의 10% |
| 양도시 총 세금 |
1,348,568 원 |
= 양도소득세 + 주민세 |
| | | |
| 소유권이전비용 |
낙찰가: 130,000,000원 |
| 취득세 |
1,330,000원 |
낙찰가액의 1% (2006년9월1일 이후부터 적용) |
| 농어촌특별세 |
133,000원 |
취득세액의 10% |
| 등록세 |
1,330,000원 |
_낙찰가액의 1% (2006년9월1일 이후부터 적용)
_도시지역 내 농지 2% |
| 농어촌특별세 |
532,000원 |
취득세 및 등록세 감면세액의 20%가 농특세로 과세
※주거용일 경우 전용면적 85㎡이상
농어촌특별세 추가(읍,면은 100㎡이상)
(2006년9월1일 이후부터 적용) |
| 교육세 |
266,000원 |
등록세액의 20% |
| 증지세 |
9,000원 |
|
| 말소등록세 |
16,800원 |
말소등기건수×(말소등록세+대법원수입증지대)
※배당표상의 말소권리로 사실과 다를 수 있습니다. |
| 소유권이전비용 합계 |
약 3,616,800원 ( + 국민주택 채권매입금액 ) |
| 소유권이전 촉탁 구비서류 |
| 소유권이전 등기 촉탁 신청서, 부동산등기부 등본, 낙찰대금 완납증명원(사본), 주민등록등(초)본, 토지대장, 건축물관리대장, 국민주택채권영수증(해당자), 등록세 영수증(이전,말소), 대법원 수입증지, 우표3,020원×2회분, 도장 |
| |
| 국민주택채권 매입표 (2005년 1월 5일부터 적용) 2007년1월18일 현재 할인율 10.38%, 등기시 국민주택채권을 매입해야 한다. 국민주택채권은 5년 보유하면 상환이 가능하며 상환시 약간의 이자( 3%)가 발생한다. 그러나 대개는 등기시 할인을 한다. 등기시점의 할인율을 적용하여 매도하는 것이 일반적이다.
|
가. 소유권의 보존(건축물의 경우를 제외한다) 또는 이전
(공유물을 공유지분율에 따라 분할하여 이전등기를 하는 경우와 신탁 또는 신탁종료에 따라 수탁자 또는 위탁자에게 소유권이전등기를 하는 경우를 제외한다) |
| 매입대상 |
과세시가 표준액(단위:원) |
매입율 |
| 특별시 및 광역시 |
그 밖의 지역 |
| 주택 APT |
2천만원 이상 5천만원 미만 |
13/1,000 |
| 5천만원 이상 1억원 미만 |
19/1,000 |
14/1,000 |
| 1억원 이상 1억6천만원 미만 |
21/1,000 |
16/1,000 |
| 1억6천만원 이상 2억6천만원 미만 |
23/1,000 |
18/1,000 |
| 2억6천만원 이상 6억원 미만 |
26/1,000 |
21/1,000 |
| 6억원 이상 |
31/1,000 |
26/1,000 |
| 토지 |
5백만원 이상 5천만원 미만 |
25/1,000 |
20/1,000 |
| 5천만원 이상 1억원 미만 |
40/1,000 |
35/1,000 |
| 1억원 이상 |
50/1,000 |
45/1,000 |
| 주택 및 토지 외의 부동산(건물만) |
1천만원 이상 1억3천만원 미만 |
10/1,000 |
8/1,000 |
| 1억3천만원 이상 2억5천만원 미만 |
16/1,000 |
14/1,000 |
| 2억5천만원 이상 |
20/1,000 |
18/1,000 |
|
| 나. 상속(증여 그 밖에 무상으로 취득하는 경우를 포함한다) |
| 매입대상 |
과세시가 표준액(단위:원) |
매입율 |
| 특별시 및 광역시 |
그 밖의 지역 |
| - |
1천만원 이상 5천만원 미만 |
18/1,000 |
14/1,000 |
| 5천만원 이상 1억5천만원 미만 |
28/1,000 |
25/1,000 |
| 1억5천만원 이상 |
42/1,000 |
39/1,000 |
<토지보유세>
_개별공시지가는 보유세(=재산세와 종합부동산세)와 증여세와 같은 부동산 관련 세금 산정 기준
_보유세는 아파트 등 주택의 경우 4월말 발표하는 공시가격을 기준으로 하지만, 공시가격이 없는 일반 건물, 오피스텔, 토지 등의 경우 개별 공시지가와 건물 시가표준액을 합한 금액으로 과세된다.
_비사업용 토지일 경우 세대별 합산 공시지가를 기준으로 3억원 이하면 재산세만 내고, 3억원을 초과(사업용 토지는 개인별 40억원 초과)하면 종합부동산세(세율:0.15~0.5%)도 낸다.
_증여세는 개별공시지가에 따라 1억원 이하는 10%, 1억 초과-5억원 이하는 20%, 5억 초과-10억원 이하는 30%, 10억 초과-30억원 이하는 40%, 30억원 초과는 50%.
_양도소득세, 취득.등록세는 토지의 실거래가로 과세돼 공시지가 상승과는 무관하다.
_공시지가는 "표준지공시지가"와 "개별공시지가"로 구분되며, 일반적으로 "공시지가"라 함은 건설교통부장관이 감정평가사에게 의뢰하여 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적, 사회적, 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 대표할 수 있는 표준지를 선정하고 적정가격을 조사·평가하여 건설교통부장관이 결정·공시한 매년 1월1일 기준의 단위면적당(㎡) 가격을 말하며 이를 "공시지가" 또는 "표준지공시지가"라고 한다.
_공시지가, 즉 "표준지공시지가"는 개별공시지가의 산정기준임은 물론 국가·지방자치단체 등의 기관이 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정 평가하는 경우에 그 기준으로 적용하고 있으며, 서울시의 3만여 필지를 포함한 전국적으로 45만 필지가 표준지로 선정되어 있습니다.
_"개별공시지가"는 건설교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가와 토지가격비준표를 기준으로 토지소재지 구청장이 관할구역내 토지의 특성을 조사하고 그 특성을 표준지공시지가의 토지 특성과 비교하여 지가를 산정한 후 감정평가사의 검증과 토지소유자의 의견수렴, 구토지평가위원회 심의 및 건설교통부장관의 확인 절차 등을 거쳐 구청장이 결정·공시하는 개별토지의 단위면적당(㎡) 가격을 말합니다.
_개별공시지가는 다음과 같은 세금이나 부담금의 부과기준이 된다.
(1) 국 세: 법인세중 특별부가세, 상속세
(2) 지방세: 종합토지세의 과세표준액 결정자료
(3) 기 타: 개발부담금 : 개발사업 개시시점 지가의 산정
농지전용부담금 : 전용대상 농지가격
산림전용부담금 : 전용대상 임야가격
국공유재산의 대부, 사용료 : 대부·사용료 산정을 위한 토지가격
개발제한구역 훼손부담금 : 개발제한구역훼손부담금 산정기준
개발제한구역내 토지 매수 : 개발제한구역내 매수대상토지
_개별공시지가와 토지보상과의 상관 관계는?
토지보상가격은 표준지공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점·협의성립시 또는 재결시까지의 관계법령에 의한 당해토지의 이용계획, 지가변동율 및 생산자물가상승율, 기타 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 참작하여 2인 이상의 감정평가사가 평가하되 공적제한이 있는 대상토지는 제한이 없는 최상의 유효토지로 사용되고 있는 상태로 상정하여 평가하게 됩니다.
개별공시지가는 토지보상가격과는 관계가 없습니다. 개별공시지가는 각 시·군·구별로 표준지공시지가를 기준으로 건교부에서 제공한 토지가격비준표(공적제한은 감가하여 산정)를 활용, 지가담당공무원이 조사 및 산정한후 일정의 절차를 거쳐 시·군·구청장이 결정·공시한 지가로서 국세·지방세 및 각종부담금과 사용료 등으로 활용될 뿐이고 토지보상과는 전혀 관계가 없습니다.
<투기과열지구와 투기지역>
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투기과열지구 |
투기지역 |
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정의 |
아파트가격 상승률, 청약경쟁률 등을 감안해 투기우려가 높은 지역에 대해 건교부장관 또는 시·도지사가 지정하는 곳을 말한다 |
집값 또는 토지가격이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하기 위해 재정경제부장관이 지정하는 지역으로 주택투기지역과, 토지투기지역으로 나뉜다. |
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지정효과 |
1. 주택공급계약일로부터 소유권이전 등기시까지 분양권 전매 제한 (단, 충청권을 제외한 지방은 1년)
2. 과거 5년 이내 당첨사실이 있는 자, 2주택 이상을 소유한 자, 세대주가 아닌 자는 청약1순위 자격 제한
3. 35세 이상의 5년 이상 무주택세대주에게 85㎡ 이하 민영주택의 75% 우선 공급
4. 지역? 직장조합? 재건축 조합원의 지위양도 금지
5. 주택담보대출 LTV 일부 강화 (예 : 은행권 3년 이하 대출기간 60 → 50% 등) |
1. 부동산(토지, 건물) 거래에 대해 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 과세함
2. 필요시 높은 탄력세율(기본세율 ±15%p범위내) 적용 |
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<대항력과 우선변제권의 차이>
주택인도+주민등록+최선순위+확정일자
(1) 주택인도+주민등록+ 최선순위는 대항력 발생 요건, 대항력(전제조건)+확정일자는 우선변제권을 발생 요건이다.
(2) 대항력은 "집 못 비워줘"라고 말할 수 있는 권리이다(보증금+계약기간). 그러기 위해서는 선순위에 (가)압류, (근)저당 등이 없어야 한다.
(3) 우선변제권은 "후순위"권리자보다 먼저 배당을 받을 권리이다. 최우선변제와는 달리 선순위보다 먼저 배당을 받는 것이 아니다.
(4) 대항력 없는, 즉 후순위의 임차인(김학렬)은 배당받고 나가야 함.
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<땅의 종류: 도시개발, 산업단지개발 등 개발지역의 주변에 투자한다>
국토의 계획의 계획 및 이용에 관한 법률에 의거 |
용도지역
_ 건폐율, 용적률, 높이 등을 입지별로 제한하기 위해 책정해놓은 구역
_ 지역>지구 or 구역 |
용도지구
_지방자치단체의 조례에서 규정 |
용도구역
_지방자치단체의 조례, 토지이용규제에 초점. 도시주변 |
도시지역
(주로 주거, 상업, 업무 등으로 사용)
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주거지역
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①전용주거지역(다세대, 다가구 등 저층 주택만)
-제1종 전용주거지역
-제2종 전용주거지역
②일반주거지역(아파트)
-제1종 일반주거지역
-제2종 일반주거지역
-제3종 일반주거지역
③준주거지역(주거+상업) |
①경관지구
-자연경관지구
-수변경관지구
-시가지경관지구
②미관지구
-중심지미관지구
-역사문화미관지구
-일반미관지구
③고도지구
-최고고도지구
_최저고도지구
④방화지구
⑤방재지구
⑥보존지구
-문화자원보존지구
-중요시설물보존지구
-생태계보존지구
⑦시설보호지구
-학교시설보호지구
-공용시설보호지구
-항만시설보호지구
-공항시설보호지구
⑧취락지구
-자연취락지구
-집단취락지구
⑨위락지구
⑩개발진흥지구
-주거개발진흥지구
-산업개발진흥지구
-유통개
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