특별분양권(입주권)

재개발 대상 구역의 주택(건물 토지)을 보통 소유자의 재개발 '지분'이라고 부릅니다.
이 지분은 관리처분계획 인가 시점부터 '새 주택을 받을 수 있는 권리', 즉 특별분양권(입주권)으로 성격이 바뀌게 됩니다.
이 입주권은 8·31대책에 따른 세법개정을 통해 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획이 인가된
입주권 부터 주택 수에 포함되게 됐습니다.

대체주택의 1세대1주택 요건

 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 '대체주택'이라 함)을 취득(자기가 신축한 주택 포함)한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 소득세법시행령 제154조 제1항의 규정의 비과세(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세)을 적용합니다.

- 다 음 -

①주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
②주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것
③주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것

 위 1.의 내용을 적용함에 있어 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하는 경우로서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업하는 당해 주택에서 거주하다가 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 추진으로 부득이하게 대체주택을 취득하는 경우에 적용됩니다. 

재개발 사업의 조합원분에 대해선 별도의 전매 제한 규정이 없다.

정부는 ‘1.11 부동산 종합대책’에서 민간 주택의 분양가 상한제 도입과 함께 전매 제한 기간을 대폭 강화하는 방안을 발표한 바 있다. 또 민간택지 내 분양가 상한제 도입에 따른 청약과열 우려를 해소하기 위한 방안으로, 수도권 민간택지 내 25.7평 이하 주택은 7년, 25.7평 초과 주택에 대해선 5년의 전매제한 기간을 도입키로 했다. 이를 두고 조합원분의 물량에 대해서도 전매제한 기간이 확대되는 것 아니냐는 우려가 제기됐으나, 정부는 일단 분양 주택에 한해서만 전매제한 기간을 확대키로 방침을 정한 것이다.
현재 재개발 사업의 조합원분에 대해선 별도의 전매 제한 규정이 없으며, 재건축 사업의 조합원 지위는 2003년 12월31일 개정된 재건축 관련 법률(도시 및 주거환경 정비법)에 따라 재건축조합 설립인가 이후에는 재건축아파트를 사도 원칙적으로 조합원이 될 수 없다. 다만 위 법률 개정 전에 재건축 조합이 설립되었다면 1회에 한해 조합원 자격 이전이 가능하다. 

기존의 공동주택을 재건축을 하고자 하는 경우

ㆍ건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
ㆍ재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비할 필요가 있는 지역

기존의 단독주택을 재건축을 하고자 하는 경우

기존의 단독주택이 300호 이상 또는 그부지면적이 1만㎡ 이상인 지역

1. 지역조합의 구성원 요건

- 조합설립인가신청일부터 당해 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 60제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자
- 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다.)전원이 주택을 소유하고 있지 아니하거나 세대원중 1인에 한하여 주거전용면적 60제곱미터 이하의 주택1채를 소유한 세대의 세대주를 말하며, 주택조합설립인가신청일 현재 당해 주택조합설립인가지역과 동일 또는 인접한 시(특별시 및 광역시를 포함한다.)·군내에 6월이상 거주하는 자

2. 조합원 자격 양도금지(분양권 전매 금지)

2003년7월1일 이후부터 투기과열지구 내에서는 사업승인 이후에는 해당아파트 소유권 등기 후까지 조합원 지위를 양도(전매)할 수 없습니다.

3. 지역조합 주택 투자시 유의사항

① 사업진행에서 가장 중요한 것으로 토지 매입정도를 꼭 확인 하여야 한다. 도정법의 주택재개발은 80%의 주민동의가 있으면 나머지를 수용할 수 있으나, 지역조합은 주택법으로 사업을 시행하기 때문에 100%의 지분을 확보해야 하므로 토지매입약정서를 얼마나 확보 했는지 확인해야 한다.
② 조합원 모집시 과거에는 인접시에서 가능 했으나 현재는 해당시에서만 모집할 수 있고 6개월간의 거주기간이 필요하므로 조합원모집이 얼마나 되었는지 또는 모집기간이 얼마나 걸릴지 예측해서 사업지연으로 인한 손해에 대비해야 한다.
③ 분양권중 재개발 조합원소유의 분양권은 전매가 유일하게 허용되지만 투기과열지구에서 일반분양아파트와 재건축아파트와 마찬가지로 소유권이전 등기시 까지 전매가 금지된다.
④ 재개발과 달리 조합원들의 돈으로 토지를 공동매입, 공동건축하게 되므로 아파트 착공 전에 내는 돈이 많다. 착공 전에 지역조합신청금과 토지대금으로 분양가의 절반이상을 내야하며 조합원 가입 후 1년 이내에 토지대금을 완납해야한다. 또한 조합운영을 위한 업무추진비를 별도로 내야하는데 보통은 가구당 300-500만원 정도이고 중간에 조합에서 탈퇴하더라도 이 돈은  돌려 받지 못한다.
⑤ 대한주택보증의 시공보증 도입으로 위험부담이 줄어들긴 했으나 시공업체의 공신력, 조합원모집비율, 탈퇴 가능성 등을 꼼꼼히 따져 봐야한다.
⑥ 투기과열지구외 지역에서 매입 희망 아파트가 조합원 것인지 일반분양분인지 확인 하여, 향후 조합원아파트의 경우 조합원 자격이 승계되므로 입주때 추가부담금 납부 책임이 발생 할 수 있다.  미리 조합과 시공사측에 추가부담금 발생 요인이 있는지 여부와 금액을  미리 파악한다. 또한 매도자와 계약을 하면서 추가부담금이 발생한다면, 누가 낼지 협의할 필요가 있다.
⑦ 사업 부지가 공동주택이 허가되는 토지인지, 용적율이 몇 퍼센트인지, 미리 구청에 문의 하여야 한다. 기존 용적율로 사업을 추진하던 중 종별세분화로 용적율이 감소하여 사업성이 떨어지거나 아예 공동주택을 지을 수 없는 경우도 발생할 수 있다.

※조합주택은 건설원가에 공급되므로 일반분양아파트에 비해 분양가가 싸고 청약통장이 필요 없다는 점에서 큰 매력이기는 하나 조합원 모집시 허위과장광고, 시공사의부도, 거주요건 강화로 인한 분양율 저하등의 문제점이 상존한다. 심지어 정상적인 조합이 아닌 유령회사가 조합원을 모집하여 고의로 잠적하기도 한다, 결국  좀더 낯은 가격으로 내 집 마련을 꿈꾸던 서민들이 피해를 보게 되는 것 이다.  따라서 조합원이 되어 내 집 마련을 하려는 사람은 혹시나 있을 피해를 예방하기 위해서라도 지역조합과 재개발조합을 정확히 구별하는 안목이 필요하다.