최근 임야에 대한 투자 관심이 늘어나고 있다.

임야는 면적은 크지만 단가가 싸서 2 ~ 3 억원 만 있어도 10,000여 평의 임야를 살 수 있다. 많은 수목의 활용, 좋은 환경, 넓은 면적과 싼 단가, 그리고 다양한 활용도며 개발가능 장래성은 임야의 가장 큰 매력이다. 근래에는 임야를 구입하여 가족묘지나 수목장(樹木葬)으로 사용코져 하는 검토도 활발하게 진행되고 있다.

우리가 임야라 부르는 것은 산림(山林) 및 원아(原野)를 이루고 있는 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지, 황무지 등의 토지를 말한다. 국립공원 등 자연공원과 바다의 섬들도 대부분 임야로 되어있다, 임야는 지적법상 28개 지목의 하나로서 임야대장과 임야도에 의해 관리 된다. 임야는 산지관리법상 그 규제의 강도와 활용도에 따라 보전산지와 준보전산지로 구분되고 보전 산지는 다시 공익용보전산지와 임업용보전산지로 나누인다,

통상 보전산지는 농림지역, 준보전산지는 관리지역으로 편입된다, 보전산지 중 공익용보전산지[공익임지]는 백두대간보호지역, 자연공원지역, 상수원보호구역, 사찰림, 보안림, 사방림 등 보존의 공익성이 강한 산지로서, 통상 자연환경보전지역으로 지정된다. 이 공익임지는 오로지 도로, 철도, 항만, 발전 등 국가행정이나 군사목적으로만 사용이 가능하다. 개인은 수목원, 자연휴양림, 가축의 방목, 약초재배 등 극히 제한된 범위에서만 이용이 가능하다. 전원주택 등 민간인의 개발과 일반적인 이용은 전혀 불가능하다.

임업용보전산지[생산임지]는 농림어업인이 일정 면적을 활용하여 임업경영, 버섯, 약초재배, 방목 등의 농림사업을 할 수 있으며, 농가주택(임업인주택)을 지을 수 있다.그러나 도시지역의 일반인은 전원주택용 집을 짓지 못한다.

관리지역에 해당하는 준보전산지는 전원주택과 펜션 숙박업소 등 다양한 용도로 쓸 수 있는 땅이다, 산지에 있어서의 꽃이라고 할 만큼 임야에 있어서는 가장 좋은 땅이라 할 수 있다,

그러나 관리역인 준보전산지는 값이 비싸고, 실제로 산들은 임업용산지와 함께 존재하기 때문에, 귀농을 대비한다면 준보전산지 만을 사는 것 보다는 뒤에 붙은 임업용산지도 싼값으로 함께 구입하는 것도 좋다. 도시인이 좋은 임야를 고르는데 있어서는 투자를 목적으로 하느냐 실수요자냐에 따라 약간의 관점 차이는 있다,

그러나 무엇보다도 산지전용 심사기준에 맞아야 후일 원하는 용도로 쓸 수 있기 때문에, 임야에 관한 기본적인 규제사항을 잘 알아두는 것이 좋다. 다음에 좋은 임야를 구입함에 있어서 유의사항을 산지관리법상의 규정과 사법상 장애사유를 통틀어 흔히 발생하는 10가지 유형으로 설명한다,

(1) 보전목적이 강한 공익용보전산지는 피한다,

대개 경치가 좋은 관광 경승지, 자연공원지역, 백두대간보호지역, 산성과 사찰등 문화재보호구역, 상수원보호구역, 자연이 잘 보전된 계곡은 공익용산지로 지정된다. 산이 높고 계곡이 깊으며, 물이 좋고 천하 절경인 곳은 대개가 산지전용제한구역으로 지정된 공익용보전산지다. 특히 국립공원 등 자연공원이나 백두대간지역은 전혀 개발이 어려우므로 구입대상에서 제외해야 한다.

또 희귀식물 및 천연기념물 보존지역, 동식물 생태보전지역이나 상수원보호구역 등도 개발이 금지되어 있으므로 투자목적에는 전혀 적합지 않다, 보안림, 채종림, 방풍림 등 자연 재해를 방지하기 위한 임야로 지정된 경우도 개발이 금지된다, 임업용보전산지는 임업인이 아니드라도 일정 면적범위 내에서는 이용과 개발이 가능하다,

그런데 보전산지의 토지이용계획확인원과 지적도를 떼어보면 그냥 “보전산지”로 만 되어 있고 공익용과 생산용의 구분이 없는 경우가 있다. 이때에는 별도로 “산지이용구분도”를 신청하여 지적과 수치로 양자가 구분된 상세지적도를 발급받아 보아야 한다,

(2) 준보전산지가 적당히 끼어 있는 임야가 좋다.

준보전산지는 관리지역으로서 비교적 개발이 자유스럽다, 임야를 고를 때 작은 면적이 아니라면 어떤 산이라도 100% 준보전산지인 것은 드물다, 대개가 임업용보전산지 70%~90%와 준보전산지가 10%~30%정도 인 것이 보통이다. 준보전산지는 산에서 산 아래 밭과 접한 부분 혹은 산중턱이더라도 예전에 집이 있었다거나 화전민이 쓰던 밭은 토임[토지임야] 형태로 남아 있는 것들이다. 이런 땅은 비교적 평평하고 개발가능성이 높다. 산지전용허가도 쉽게 받을 수 있다.

그러나 산 중턱이나 산꼭대기에 있는 준보전산지는 관리지역 세분화를 위한 토지적성평가 과정에서 자연관리지역이나 생산관리지역으로 편입 될 가능성도 있어 아직은 주의를 요한다. 수도권과 광역시를 제외한 지방은 2007년 말까지 적성평가를 완료하도록 되어 있으며, 현재 분류작업이 진행 중이다. 수도권과 광역시의 경우는 일부 도시의 경우 현재 주민의 최종 공람과 재지정이 진행 중이다.

(3) 경사도가 25도를 넘지 않는 임야이어야 한다,

임야를 벌채하거나 형질변경하여 전원주택 등을 지울 때는 산지관리법상의 산지전용허가를 받아야 한다, 산지관리법상 산지전용허가 심사기준에는 산지의 경사도가 25도를 넘으면 허가를 하지 못하도록 되어 있다. 따라서 가파른 산이나 절벽이 흔한 산은 산지전용허가를 받기 어렵다. 산지전용 시의 경사도 제한은 종전 45도였던 것이 산지관리법 제정과 함께 25도로 강화되었다.

그러나 주의할 것은 이 25도는 법상의 최고한도일 뿐, 지방에 따라 시, 군의 조례로 그 이하로 규정하고 있는 곳도 많기 때문에 사전에 주의를 요한다, 예컨대 여주군의 경우 경사도를 15도, 용인군은 17.5도, 양평군은 20도 이하로 규정하고 있다,[홍천군은 25도] 경사도를 측량하는 위치와 방법에 관하여는 별도의 지침이나 조례가 있어 그에 따른다,

(4) 산지 안에 생육하고 있는 수목의 입목축적이 그 지역 평균치의 150% 이하이어야 한다.

시 군마다 산림조합에서 산출한 평균 입목의 울창도(입목본수도)가 있는데, 특정 산지의 입목본수도가 시 군 평균치의 150%이상이 되면 산지전용 허가가 나지 않는다. 시 군에 따라 100%인 곳도 있다.[양평] 이 규정은 울창한 숲을 보전하자는 취지라고 볼 수 있다, 즉 산에 나무가 울창하면 보기에 좋고, 나무의 가치도 있겠지만, 반면에 벌채를 하고 토사를 반출하여 형질변경을 하는 등의 산지전용허가는 받기 힘들다는 이야기다,

또 전용대상 산지 안에 생육하고 있는 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50% 이하이어야 전용이 가능하다. 재래종 조선소나무 등 보존가치가 있는 나무가 많을 때도 산지전용이 제한된다, 임야의 투자에 있어서는, 나무가 많은 산이 꼭 좋은 산이 아니라는 이야기다.

(5) 직경거리 250M 이내에 1만평 이상의 개발허가가 있는 임야는 연접개발의 제한을 받는다.

따라서 주변을 둘러보아 경계로부터 직선으로 250M 되는 거리에 이미 대규모 전원주택단지나 리조트단지 등이 개발 중이라면 일단 조심해야 할 것이다, 이미 개발허가를 받아놓은 경우도 동일하다.현행법 상의 연접개발금지 규정에 걸리기 때문이다. 임야의 연접개발 금지는 국토계획법에 의해 산림자원의 보호와 환경보존을 위해 새로 도입된 개발제한제도의 하나다,

(6) 임야의 경우에는 다른 토지와 달리 경계의 판단이 대단히 힘들다.

임야를 구입하는 경우 소개자의 말만 믿고 지적도나 설명만 가지고 판단하다가는 착오가 많이 날 수 있다. 실제로 세월이 흘러 구거, 하천 등도 흐르는 물줄기가 바뀌었을 수도 있고, 붙어 있는 도로나 논과 밭의 경계 등 지형지물도 그 형태와 위치가 달라졌을 가능성이 있기 때문이다, 따라서 구입 전에 정확히 측량을 해보는 것이 좋겠으나, 토지중개의 관행상 아무도 돈을 내어 측량을 해 주지는 않는다,

통상 임야의 뒷 선 경계는 산봉우리나 능선이 많고, 옆 경계는 계곡이 대부분이기 때문에 실제 산정에 올라가서 목측으로 주변을 설펴보는 수 밖에 없다. 그러나 준보전산지가 많고 또 용도가 매우 중요하다면 계약 전에 자비로 측량하는 것도 한 방법이 될 수 있다,

(7) 산에 있는 입목의 소유권 관계도 검토해 보아야 한다,

산에 자라는 참나무 밤나무나 대나무 숲이 울창하거나 오래되어 목재의 가치가 있어 보이거나, 또는 조선소나무 같이 희귀하고 값나가는 나무가 제법 있다든지 혹은 매실, 자두등 유실수 등이 집단으로 심어져 있는 경우(과거 과수원일 수 있음)에는 임야의 매매 시에 그 나무의 소유권과 처분관계를 사전에 확인해 보아야 한다.

즉 이런 나무들이 산(임야)의 매매 시 함께 넘어 올 것인지 아니면 별도의 소유자가 있어서 별개의 가격을 지불해야 되는지 확인해 볼 필요가 있다. 일반적으로는 산(임야)의 매매 시 산에 자생하는 나무들에 대하여 별도의 공시도 없고, 또 계약 시에 아무런 특약이 없으면 그 생육 중인 나무들도 임야매매와 함께 따라 온다고 본다,

그러나 임야에 있는 수목들이 “입목에 관한 법률”에 의하여 별도로 입목등기가 되어 있을 경우나 수목의 집단에 명인방법에 의한 소유권자가 명시되어 있는 경우에는 다르다. 그냥 임야(山)만 구입한다고 해도 해당 산에 있는 수목은 입목등기부나 명인방법에 의한 소유자의 명의로 별도로 존속할 가능성이 많기 때문이다, 명인방법이 되어 있는 수목의 집단은 토지소유권과는 별개의 소유권의 객체로 인정된다. 명인방법이란 수목의 집단에 대해 팻말이나 나무껍질에 소유자를 표시 하는 방법 등 제3자가 보기에 소유권자가 누구라는 것을 명확하게 알 수 있도록 표시하는 방법을 의미한다.

(8)상당 수 임야의 경우 진입도로가 없는 맹지가 많다.

산 밑이 바로 개울에 접한다든지 또는 그 앞의 논밭이 타인소유인 경우 따로 통행하는 길이 없는 산들이 많다. 또 길이 없는 산 중턱의 산이나 산 속의 산도 많다. 투자목적이 아니고, 즉시 사용목적으로 이런 임야를 구입하는 경우, 도로가 없으면 산을 개발 할 수 없으므로 진입도로에 대한 대책이 필요하다.

구입 시에 미리 산에 진입 할 수 있는 도로를 개설하기 위하여 그 앞의 논밭에 도로를 내든지, 남의 산의 일정 부분 도로사용승낙을 받을 수 있는 조치를 강구해 두는 것이 필요하다. 내 산과 도로 사이에 하천이나 구거가 있는 경우에는, 하천[구거]점용허가를 받아 자비로 다리를 놓은 뒤에 지자체에 기부채납하여 정식도로를 개설하는 것도 한 방법이 될 수 있다.

(9) 임야의 지반이 평탄하거나 좋은 흙과 낙엽으로 되어 있다면 금상첨화다,

임야의 지반을 살펴 볼 때에 급경사가 없이 완만한 경사에 낙엽이 많고 부식토가 있어, 부드럽고 질 좋은 흙과 모래로 되어 있다면 매우 좋다. 이런 산의 땅은 후일 유실수 식재나 버섯재배, 묘목 재배 등에 아주 유용하게 쓸 수 있다, 또 토사를 반출하는 경우 과수원이나 논을 매립하는 곳에 돈을 받고 흙을 퍼 내 갈 수 있다.

그러나 반대로 지반이 흙이 아니고 암반 투성이며, 가끔 절벽 등이 있을 때에는 쓸모가 매우 줄어든다, 통상 돌투성이인 이런 산을 “악산(惡山)”이라고 하여 매입을 꺼리기도 한다. 이런 산은 묘지로도 쓰지 못하고, 홍수나 폭풍에 약하여 여름철이면 절벽 붕궤나 토사유출 등으로 길을 막아 마을에 피해를 주기도 한다. 산주(山主)로서는 뜻하지 않게 산지 원상회복 비용부담과 주민의 피해보상 파동에 휘말려 골치를 썩을 수도 있다.

(10) 임야 구입 시 분묘기지권도 유의해야 할 부분이다.

우리나라의 임야치고 도처에 분묘(무덤)이 없는 곳이 없다고 해도 과언이 아니다. 지금 전국에 2천만개 이상의 무덤이 있다고 한다. 시골의 작은 야산이나 길가 심지어 논이나 밭 가운데도 오래되거나 새로 만든 분묘를 흔히 볼 수 있다, 따라서 임야 구입 시에 반드시 확인해야 할 사항의 하나가 무덤이 있는가? 있다면 과연 몇 개나 있고 무연묘냐? 유연묘냐? 를 가려 보아야 한다.

무연고묘란 오래 된 묘로서 이미 제사를 안 지내고, 모시는 후손이 없거나 알 수 없는 무덤이다. 최근에도 불법으로 남의 땅에 몰래 묻어 놓고 가버린 경우가 흔히 있다, 유연고묘란 지금도 후손이 분묘를 관리하면서 제사를 모시고, 소유자가 누구인지 알 수 있는 묘지를 말한다. 무연고묘냐, 유연고묘냐는 분묘기지권과 이장절차와 보상비 등에서 차이가 있다, 모두 “장사 등에 관한 법률”에서 규정하고 있다.

무연고묘는 3개월 이상 신문 등에 공고 후 주인이 나타나지 않으면 화장하여 유골을 납골당에 모시면 된다. 모두 산주(山主)가 부담하며 따로 보상비, 이장비 등이 없는 것은 당연하다. 유연고묘는 3개월 이상 공고 후 주인이 나타난 경우나 미리 후손을 알고 있는 경우로서, 산주(山主)가 임의로 이장하지 못한다. 반드시 묘지의 주인과 타협하여 이장절차를 밟아야 한다. 이때 후손에게 이장비와 보상비 등을 합의하여 지급하게 된다.

이때 만일 묘지의 주인이 분묘기지권이 있으면 그에 상응하는 대가를 더 지불하게 된다, 분묘기지권은 관습법상 법정지상권의 일종이다. 종중이 자기 종중산에 조상의 묘지를 설치했다가 후에 타인에게 매각하는 경우 혹은 타인의 산에 그 승낙을 받아 묘지를 썼으나 후에 경매나 매매 등으로 그 산의 임자가 바뀐 경우 묘지의 주인은 분묘기지권을 갖게 된다. 분묘기지권이 있는 묘지는 산주라도 함부로 발굴 훼손하거나 이장할 수 없다. 일종의 관습법상 법정지상권이 인정되기 때문이다.

따라서 임야를 살 때는 반드시 묘지의 존재 여부, 상태 등을 확인하고, 매입대금 지급 시 그 묘지의 처리문제 등을 감안해야 한다. 묘지이장비 보상비 등을 계산하여 매매대금에서 빼는 방법도 있고 등기를 이전하기 이전에 묘지를 이장하는 조건도 있을 수 있다.[가야토지시리즈4 토지투자재테크 36계 중에서]

글쓴이 이승진은 토지전문 (주)가야컨설팅 (http://www.higaya.net)의 대표로서 토지개발 관련 컨설팅과 강의 및 저술활동을 하고 있으며, 현재 스피드옥션 경기북부지사장으로 있다. 저서로는 가야토지시리즈 전 4권이 있다.