[인터뷰] 선대인 김광수경제연구소 부소장

2009년 09월 09일 (수) 11:54:16 이정환 기자 ( black@mediatoday.co.kr)

 
국토해양부가 발표하는 주택 매매 거래량에는 신규입주 물량이 포함돼 있다. 그래서 대규모 아파트 단지 입주가 시작되면 거래량이 확 늘어난 것처럼 보일 때도 있다. 미분양 물량이 줄었다고 발표했는데 알고 보니 분양 취소가 늘어나서 그렇게 보이는 경우도 있다. 그런데도 언론에는 거래가 늘어나고 미분양이 줄어들고 있다고 나온다. 이런 기사를 읽으면 부동산 경기가 살아나는 것 같은 착각을 하게 된다.

기자들이 잘 몰라서 그렇게 쓴 것일까, 아니면 알면서도 일부러 그렇게 쓴 것일까. 선대인 (사진) 김광수경제연구소 부소장은 둘 다라고 말한다. 기자들이 게으르고 공부를 안 하기 때문이기도 하지만 언론이 건설회사들의 이해관계와 무관하지 않기 때문이기도 하다는 이야기다. 선 부소장은 “언론과 건설업계, 부동산 정보업체, 정부 관료들의 검은 유착이 부동산 거품을 확대 재생산하고 있다”고 비판했다.

	▲ 이치열 기자 truth710@

선 부소장은 최근 출간한 ‘위험한 경제학’에서 “이미 부동산 시장의 대세 하락이 시작됐으며 지금 뛰어내리지 않으면 엄청난 고통을 겪게 될 것”이라고 경고했다. 동아일보와 미디어다음 기자 출신인 선 부소장은 특히 언론의 부동산 보도를 부동산 거품의 주범이라고 지적했다. “한국 언론은 광고유치와 사주의 이익수호에 눈이 멀어 언론의 본령을 저버리고 지면을 사유화한 거대 이익집단에 가깝다”는 이야기다.

- 부동산 가격에 거품이 끼었다는 건 누구나 안다. 다만 그게 어제오늘 이야기도 아니고 부동산은 여전히 최고의 재테크 수단으로 인식되고 있다. 실제로 올해 들어 강남지역 재건축 가격이 반등하고 있다는 보도가 쏟아졌다. 언론 보도를 어디까지 믿어야 하는지 국민들은 혼란스럽다.

“마지막 폭탄 돌리기라고 본다. 2007년부터 서울 강남과 경기도 대부분 지역에서 거래가 줄어들고 실거래 가격이 눈에 띄게 떨어졌다. 강북과 인천, 경기 외곽으로 투기적 수요가 확산되면서 반짝 반등이 있기도 했지만 그 범위가 제한돼 있다는 사실에 주목할 필요가 있다. 강남은 이미 20~30% 가까이 폭락한 상황이다. 도곡동 도곡레슬 135㎡형은 28.8억 원에서 20.4억 원까지 떨어졌다. 타워팰리스 165㎡형은 33.4억원 에서 21.8억 원까지 떨어졌다. 역삼동 e편한세상은 2006년 11.8억 원에서 올 초 8.5억 원까지 떨어졌다가 7월 현재 9.8억 원으로 다소 반등했다. 경기도 분당이나 용인, 일산 등은 훨씬 더 하락 폭이 크다. 고점 대비 30~40%까지 폭락했다가 5~10% 정도 반등한 수준이다. 언론에는 이런 사실이 보도되지 않는다.”

- 이유가 뭐라고 보나. 취재를 제대로 안 하기 때문인가. 아니면 의도적으로 왜곡보도를 하고 있다고 보는 건가.

“이른바 부동산 전문가라는 사람들은 대부분 부동산 거품에 이해관계가 얽혀 있는 사람들이다. 이들에게 물어보면 당연히 반등한다고 말할 수밖에 없다. 언론 역시 건설회사 분양광고가 최대의 광고물량이기 때문에 부동산 거품이 빠진다는 기사를 쓰기가 쉽지 않다. 부동산 중개업소에서는 매도호가를 중심으로 긍정적인 전망을 내놓기 마련인데 기자들은 이를 그대로 받아쓴다. 현실은 전혀 다르다. 강남 재건축 가격이 뛰었다고 하지만 막상 팔려고 하면 그 가격에 팔릴 거 같은가. 머지않아 견디다 못해 매물이 쏟아져 나오고 엄청난 폭락이 시작될 가능성이 크다. 길어봐야 2~3년, 짧으면 1년이다. 기자들도 이런 현실을 잘 알고 있다. 자신들이 이해당사자기 때문에 기사를 못 쓰거나 안 쓰는 것이다.”

- 그래도 여전히 수도권은 지방과 다르다는 사람들이 많다. 수도권은 지방과 달라서 여전히 수요가 살아있고 한동안 더 오를 수 있다는 이야기다.

"보고 싶은 것만 보는 사람들이다. 이미 수도권에도 미분양이 넘쳐나고 있다. 특히 용인과 일산의 집값이 눈에 띄게 떨어졌다. 게다가 올해 하반기와 내년 상반기에 대규모 분양이 쏟아진다. 서울시가 집계한 뉴타운과 수도권 신도시 주택 공급물량을 보면 2011년에 28만7천호, 2012년에 23만호, 2013년에 20만8천호가 쏟아진다. 최근 발표한 보금자리 주택 32만호와 지방자치단체 공동주택 사업을 모두 뺀 수치다. 2004년 이후 수도권 주택 인허가 실적이 평균 20만호 전후인 것과 비교하면 어마어마한 규모다. 이래도 집값이 버틸 수 있을 거 같나. 지금도 미분양이 넘쳐나는데 공급을 늘린다? 이게 말이 되나. 대단지 공급 한번 실패하면 멀쩡한 건설회사 하나 안 넘어갈 도리가 없다. 건설회사들 하나둘 넘어가면 정부가 아무리 안간힘을 써도 폭락은 불가피하다."


- 부동산 폭락 가능성을 경고한지도 꽤 됐다. ‘당신 말 듣고 집 안 샀다가 손해 봤다’는 비판도 많을 텐데.

“일본은 부동산 가격이 1988년에 고점을 찍고 하락하다가 1991년 소폭 반등했다. 그리고 1992년부터 본격적인 폭락이 시작됐다. 우리나라도 정확히 그 사이클을 타고 있다. 2006년 정점을 찍고 3~4년을 버티다가 거래가 급격히 줄어들면서 결국 내리막길을 걷게 될 가능성이 크다. 정부가 부동산 경기를 떠받치느라 안간힘을 쓰고 있지만 일시적인 반등일 뿐 큰 흐름이 바뀌었다고 보기는 어렵다. 이제라도 늦기 전에 빠져나오라는 충고를 하고 싶다.”

- 최근 전세금이 급등하는 이유가 뭐라고 보나. 여전히 공급이 부족하다, 공급을 더 늘려야 한다는 언론 보도가 넘쳐나고 있다.

“물론 뉴타운이나 재개발, 재건축 사업이 늘어나면서 국지적으로 전월세 수요가 늘어난 탓도 있고 올해 들어 신규입주 물량이 지난해보다 줄어든 것도 사실이다. 그러나 아파트 매매가 대비 전세가의 비율이 이미 2001년 하반기 최고 69.2% 수준에서 올해 7월 52.7%까지 떨어졌다. 서울은 같은 기간 동안 64.6%에서 38.9%까지 떨어졌다. 전세 값을 주택의 사용가치라고 본다면 사용가치 대비 매매가격의 거품이 그만큼 심각하다는 이야기다. 지난해 하반기부터는 전세금이 매매 값에 연동되고 있는 것으로 분석된다. 서울지역 전세금이 중형, 대형, 소형 순으로 오르고 있는데 이는 집 살 돈으로 차라리 전세를 넓혀가는 현상이 일어나고 있기 때문으로 추정된다. 그만큼 수요와 공급의 가격격차가 크다는 이야기다.”

- 폭락이 불가피하다면 대안은 뭐가 있나. 빚 얻어서 집 산 사람들은 어떻게 하나. 건설회사들 연쇄부도가 미칠 충격은 또 어떻게 하나.

“빚 얻어서 집 산 사람들은 상당한 손실을 감수해야 하고 부실한 건설회사들은 문을 닫아야 한다. 환자가 죽어 가고 있는데 연고 바르고 반창고 붙인다고 살아날 것 같나. 2004년에 연착륙할 수 있는 기회가 한번 있었는데 지금은 이미 그 단계를 지났다고 본다. 이제는 배를 째고 악성종양을 도려내는 수술을 해야 할 때다. 정부가 최근 그린벨트 지역을 헐어 보금자리주택 32만 가구를 공급하겠다고 발표했는데 이는 오히려 병을 키우는 자충수가 될 수 있다. 이미 수요와 공급의 균형이 무너졌기 때문에 공급을 늘린다고 해결될 문제가 아니다. 정부가 정말 서민주거를 고민한다면 분양용 주택이 아니라 공공임대 주택을 늘려야 한다. 이명박 정부는 그럴 의지가 없어 보이지만 1억5000만 원짜리 아파트를 장기전세로 대량 공급한다고 생각해 봐라. 누가 3억~4억 원짜리 집을 사려고 하겠나. 집값이 터무니없이 비싸다는 건 누구나 알고 있다. 정부가 나서지 않아도 부동산 가격하락은 이미 시작됐다. 정부가 나서서 적극적으로 부동산 가격 거품을 빼고 구조조정을 독려해야 한다. 그게 충격을 최소화하는 유일한 해법이다.”